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L’assiette des droits d’enregistrement des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

La loi de finances rectificative pour 2014 a modifié la rédaction de l’article 726, II alinéa 1er du Code général des impôts en vigueur depuis le 1er janvier 2012, et qui avait fait l’objet de nombreuses critiques.

Désormais, depuis le 31 décembre 2014, le droit proportionnel d’enregistrement de 5% applicable aux cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière est assis sur le prix ( le cas échéant majoré des charges augmentatives) qui tient compte de la valeur nette des parts cédées après déduction de la totalité des dettes sociales.

Ainsi, l’assiette du droit proportionnel  est la valeur nette des parts cédées, après déduction de l’ensemble des dettes contractées par la société, et non plus uniquement, comme c’était le cas depuis le 1er janvier 2012, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition des biens et droits immobiliers détenus par la société.

Dispense de représentation fiscale pour les non-résidents

A partir du 1er janvier 2015, les contribuables résidents dans l’Union européenne, en Islande et en Norvège ne sont plus obligés de désigner un représentant fiscal en France, à l’occasion de la cession d’un bien immobilier.

Cette nouvelle disposition, qui résulte de l’article 62 de la loi de finances rectificative pour 2014, présente notamment un intérêt majeur en matière de plus-values immobilières.

Lorsque le cédant est une société, l’obligation de désigner un représentant fiscal s’apprécie au regard de la situation de chacun des associés.

La désignation d’un représentant fiscal reste necessaire pour les autres non-résidents, en ce compris les résidents de Suisse et de Liechtenstein.

 

Plus-values Immobilières des Particuliers – Abattement Exceptionnel de 25%

Un dispositif temporaire

Du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, les plus-values réalisées au titre de cession de biens et droits immobiliers autres que terrains à bâtir bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25%

Les cessions concernées

L’abattement exceptionnel de 25% s’applique aux plus-values réalisées à l’occasion des ventes dont la régularisation intervient entre 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Toutefois, cet abattement ne s’applique pas aux cessions faites aux profits de parents et alliés du cédant ou au profit d’une personne morale dont le cédant ou parents et alliés sont associés ou le deviennent à l’occasion de la cession.

L’application

L’abattement exceptionnel de 25% s’applique pour la détermination de l’assiette imposable :

– à l’impôt sur le revenu,

– aux prélèvements sociaux,

– à la taxe sur les plus-values élevées (>50.000,00€).

En résumé :

Compte tenu des délais tant du montage que de l’instruction de dossier et de la réalisation de certaines conditions suspensives prévues aux avant-contrats, il est nécessaire d’aborder vos projets de vente au plus tôt, et ce en vue de bénéficier de l’abattement exceptionnel de 25% avant son expiration.

L’Etude Prud’homme & Baum et son équipe de collaborateurs se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans vos projets.

A noter :

Prolongation du dispositif jusqu’en 2016 sous conditions :

L’abattement exceptionnel s’appliquera aux plus-values réalisées lors de cessions de biens situés dans des communes au sein desquelles s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants (Liste ici) pour les cessions intervenants :

– entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014 ;

– entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, dès lors que la promesse de vente aura acquis date certaine avant le 31 décembre 2014.

Le bénéfice de cette prolongation est conditionné par l’engagement de l’acquéreur, à prendre dans l’acte authentique de vente, de démolir les constructions existantes et de réaliser et d’achever des logements dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols applicable, dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition.

Yohann ZERMANO, Service des actes courants et du droit de la famille, Prud’homme & Baum

Augmentation des Droits de Mutation à Titre Onéreux

UNE LEVEE TEMPORAIRE

L’article 77 de la loi de finances pour 2014 a accordé aux conseils généraux la faculté de relever temporairement le taux des droits de mutation à titre onéreux, c’est-à-dire les droits dus par l’acquéreur lors d’une transaction immobilière.

QUELLE DUREE

La mesure s’applique à toutes les ventes régularisées par acte authentique entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016 dès lors que la hausse a été votée par le conseil général du département.

QUEL TAUX

Originairement fixée à un taux de 3,8%, la taxe des départements pourra à présent s’élever à un taux de 4,5%, soit une hausse maximale de 0,7% portant le taux d’imposition à 5,80% au lieu de 5,09%.

 A QUI S’ADRESSE CETTE AUGMENTATION

Afin de faciliter la mise en œuvre de cette augmentation, l’administration fiscale vient de publier, sous forme de tableau, une liste des départements ayant relevé le taux des droits de mutation à titre onéreux à compter du 1er mars 2014 (pour information, cette dernière sera mise à jour mensuellement).

Cette liste est accessible ici (rubrique Professionnels / Accès spécialisés / Notaires et Géomètres-Experts / Ce qu’il faut savoir / Droits d’enregistrement) :

Pour rappel, vous retrouverez l’outil de calcul des frais d’acquisition élaboré par la Chambre des Notaires  sur notre site, onglet OUTILS DE CALCUL

Paul TOUZALIN, Service Financement,Investissement, Énergies renouvelables, Prud’homme&Baum
 

Sols pollués & Déchets : les apports de la loi ALUR

La problématique des sols pollués par des activités classées (ICPE) ou par des déchets est un sujet majeur en droit de l’environnement.

Pourquoi ? En premier lieu, parce que ce sujet concerne ne nombreux acteurs, publics et privés, dont les notaires en tant que rédacteurs d’actes de vente de terrains potentiellement pollués.

Ensuite parce que les enjeux financiers sont importants. Il est en effet fréquent que les coûts de dépollution soient supérieurs au prix d’acquisition du terrain (Voir par exemple CA Douai, 14 nov. 2011, SA Cuppens ; Prix de vente : 109 000 euros ; Condamnation in solidum du vendeur et du notaire ; Montant de l’indemnisation : 1 028 960 euros)

Enfin, parce que l’absence de texte dédié au « Sol » génère une insécurité juridique, notamment pour les acteurs du secteur immobiliers. Ces derniers semblent toutefois avoir été entendus par le législateur qui, après quelques hésitations (suppression dans le projet de texte de la loi ALUR de la question des sols pollués, réintroduite en première lecture devant le Sénat et nouvelle suppression en seconde lecture devant l’Assemblée nationale) a finalement voté à la fin du mois de février la loi pour « l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » qui comprend des dispositions importantes concernant cette problématique.

Elaboration de secteurs d’information

Selon la loi ALUR, le préfet va élaborer et arrêter des « secteurs d’information sur les sols » qui seront indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques et annexés au PLU (ou au document d’urbanisme en tenant lieu, ou à la carte communale). Dans ces secteurs, en cas notamment de changement d’usage, des études de sols seront exigées pour les projets de construction ou de lotissement.

Modification de l’article L125-7 du Code de l’environnement imposant au vendeur et au bailleur une obligation d’information sur les risques de pollution

Dorénavant, cette obligation ne concernera que les terrains situés dans un secteur d’information : « Sans préjudice de l’article L.514-20 et de l’article L.125-5, lorsqu’un terrain situé en secteur d’information sur les sols mentionné à l’article L.125-6 fait l’objet d’un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire. Il communique les informations rendues publiques par l’Etat, en application de l’article L.125-6. L’acte de vente ou de location atteste de l’accomplissement de cette formalité. »

Opposabilité à l’Administration des conventions de remise en état passées entre le dernier exploitant et un tiers

Lors de la mise à l’arrêt définitif d’une ICPE ou postérieurement, un tiers intéressé peut demander au préfet de se substituer à l’exploitant, avec son accord, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné.

Précisions sur les différentes catégories de « responsables » de la pollution

On entend par responsable, par ordre de priorité : le dernier exploitant de l’installation à l’origine de la pollution des sols. Pour les sols pollués par une autre origine, le producteur des déchets qui a contribué à l’origine de la pollution des sols ou le détenteur des déchets dont la faute y a contribué.

À titre subsidiaire, le propriétaire de l’assise foncière des sols pollués par une activité ou des déchets, s’il est démontré qu’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution.

Ce dernier alinéa confirme la jurisprudence du Conseil d’Etat sur la notion de « propriétaire négligeant » (Cf. CE 1er mars 2013 et 25 sept. 2013).

Les modalités d’application de ces nouvelles dispositions seront définies dans des décrets d’application.

A suivre.

 

Isabelle Guitton-Bernet Fondatrice et directrice d’ECOLEX, organisme de formation dédié à l’Environnement