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Le Lotissement

Définition

Le lotissement est une opération d’aménagement remplissant deux critères cumulatifs, l’un objectif et l’autre subjectif. Il s’agit, d’abord, d’une opération ayant pour objet la division du sol (élément objectif), cette division pouvant s’opérer en propriété (donation-partage, vente…) ou en jouissance (bail à construction, copropriété horizontale…). Ensuite, la division a une finalité ; elle est pratiquée en vue d’implanter des bâtiments (élément subjectif), « un ou plusieurs lots [étant] destinés à être bâtis » précise l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme. Si le nombre de terrains détachés n’est plus à prendre en compte pour qualifier le lotissement (le lotissement existe dès le premier détachement !), ce nombre ne figure plus non plus, depuis le 1er mars 2012, parmi les conditions de mise en œuvre des deux autorisations alternativement applicables : la déclaration préalable de lotissement ou le permis d’aménager.

Une division foncière

Bien que le lotissement figure parmi les opérations contrôlées depuis la « naissance » du droit de l’urbanisme, c’est-à-dire les lois du 14 mars 1919 et du 19 juillet 1924 – il ne s’agit évidemment pas de la seule opération ayant pour objet de diviser une unité foncière. Il existe des divisions qui n’ont pas pour objet de bâtir (« remembrement rural », divisions de terrains naturels soumises à contrôle [C. urb., art. L. 111-5-2], lotissements-jardins), et des opérations ainsi que des détachements qui échappent expressément à la qualification du lotissement (C. urb., art. L. 442-1-1 et R. 442-1).

« Place à part » au sein du droit de l’urbanisme

Il reste que le lotissement demeure l’une des opérations les plus intéressantes du droit de l’urbanisme. Le lotissement est une opération ressortant indubitablement du droit privé – par le régime spécial des aliénations et de la pré-commercialisation des lots, par l’organisation sous la forme d’un cahier des charges d’un « vivre ensemble » des colotis… – et du droit public dans le cadre d’un contrôle administratif tant de la division que des travaux qui l’accompagnent le plus souvent (les lotissements se traduisant par un unique détachement et soumis à déclaration préalable ne comportent cependant, a priori, pas de travaux). Les régimes de la modification du lotissement, de la cristallisation du droit de l’urbanisme pendant cinq années, et, de la péremption décennale des règles « administratives » renforcent l’idée d’une véritable « place à part » au sein du droit de l’urbanisme.

Nouvelle définition depuis 2012

Après une importante réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 (ordonnance du 8 décembre 2005 et décret du 5 janvier 2007), le lotissement a de nouveau fait l’objet d’une réforme – avec l’ordonnance du 22 décembre 2011 et le décret du 28 février 2012 – et notamment d’une nouvelle définition dans l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme. Ainsi, le terrain objet de la division (le lotissement à un seul détachement étant d’ailleurs textuellement consacré) est, aujourd’hui, constitué d’une ou plusieurs unités foncières contiguës, le terme unité foncière ayant opportunément remplacé celui de « terrain ».

Cette réforme du lotissement a fait l’objet d’une étude approfondie par M. Pérignon dans son ouvrage dont la seconde édition a été publiée en 2013 aux éditions « Le Moniteur » (Sylvain Pérignon, Nouveau régime des divisions foncieres, 2ième éd., Le Moniteur 2013, 231 pages).

Damien Dutrieux, Consultant au Cridon Nord-Est, Maître de conférences associé à l’Université de Lille 2 (Centre « Droits et perspectives du droit »)