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Sols pollués & Déchets : les apports de la loi ALUR

Publication : mars 2014

La problématique des sols pollués par des activités classées (ICPE) ou par des déchets est un sujet majeur en droit de l’environnement.

Pourquoi ? En premier lieu, parce que ce sujet concerne ne nombreux acteurs, publics et privés, dont les notaires en tant que rédacteurs d’actes de vente de terrains potentiellement pollués.

Ensuite parce que les enjeux financiers sont importants. Il est en effet fréquent que les coûts de dépollution soient supérieurs au prix d’acquisition du terrain (Voir par exemple CA Douai, 14 nov. 2011, SA Cuppens ; Prix de vente : 109 000 euros ; Condamnation in solidum du vendeur et du notaire ; Montant de l’indemnisation : 1 028 960 euros)

Enfin, parce que l’absence de texte dédié au « Sol » génère une insécurité juridique, notamment pour les acteurs du secteur immobiliers. Ces derniers semblent toutefois avoir été entendus par le législateur qui, après quelques hésitations (suppression dans le projet de texte de la loi ALUR de la question des sols pollués, réintroduite en première lecture devant le Sénat et nouvelle suppression en seconde lecture devant l’Assemblée nationale) a finalement voté à la fin du mois de février la loi pour « l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » qui comprend des dispositions importantes concernant cette problématique.

Elaboration de secteurs d’information

Selon la loi ALUR, le préfet va élaborer et arrêter des « secteurs d’information sur les sols » qui seront indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques et annexés au PLU (ou au document d’urbanisme en tenant lieu, ou à la carte communale). Dans ces secteurs, en cas notamment de changement d’usage, des études de sols seront exigées pour les projets de construction ou de lotissement.

Modification de l’article L125-7 du Code de l’environnement imposant au vendeur et au bailleur une obligation d’information sur les risques de pollution

Dorénavant, cette obligation ne concernera que les terrains situés dans un secteur d’information : « Sans préjudice de l’article L.514-20 et de l’article L.125-5, lorsqu’un terrain situé en secteur d’information sur les sols mentionné à l’article L.125-6 fait l’objet d’un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire. Il communique les informations rendues publiques par l’Etat, en application de l’article L.125-6. L’acte de vente ou de location atteste de l’accomplissement de cette formalité. »

Opposabilité à l’Administration des conventions de remise en état passées entre le dernier exploitant et un tiers

Lors de la mise à l’arrêt définitif d’une ICPE ou postérieurement, un tiers intéressé peut demander au préfet de se substituer à l’exploitant, avec son accord, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné.

Précisions sur les différentes catégories de « responsables » de la pollution

On entend par responsable, par ordre de priorité : le dernier exploitant de l’installation à l’origine de la pollution des sols. Pour les sols pollués par une autre origine, le producteur des déchets qui a contribué à l’origine de la pollution des sols ou le détenteur des déchets dont la faute y a contribué.

À titre subsidiaire, le propriétaire de l’assise foncière des sols pollués par une activité ou des déchets, s’il est démontré qu’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution.

Ce dernier alinéa confirme la jurisprudence du Conseil d’Etat sur la notion de « propriétaire négligeant » (Cf. CE 1er mars 2013 et 25 sept. 2013).

Les modalités d’application de ces nouvelles dispositions seront définies dans des décrets d’application.

A suivre.

 

Isabelle Guitton-Bernet Fondatrice et directrice d’ECOLEX, organisme de formation dédié à l’Environnement